日本房地產管理咨詢服務処—— Lives有限公司（生活館）

1. 日本的宏觀經濟形勢

人口
由於生育率降低和高齡化，日本的人口逐漸減少，今後家庭戶數也將趨向於減少。
人口在2005年已達最高峰。至2019年爲止家庭戶數雖會有所增加，但預計此後將有減少的趨向。

經濟增長率
日本的經濟增長率比其他主要國家低，預計今後也難以會有大幅度的經濟增長。

2012年的時候
根據國際貨幣基金組織（IMF）預測，未來5年以内日本的國内生産總值（GDP）增長率將徘徊於1%左右。

2013年
通過政權交替，安倍（首相）的經濟政策（大膽的寬鬆貨幣政策、有靈活性的財政政策、激發民間投資的增長戰略）出臺，提出了年均2%以上的經濟增長目標。

2013年之後
東京奧運會的申辦確定后，有關房地產和建築進一步受到重新評估。在奧運會舉辦之前，鐵道網和公路網的修建、體育館和競技場的建設、新酒店的建設也都將加速發展。

經濟規模
日本的經濟規模仍然很大，作爲投資目標是不可忽視的。
名義上國民生産總值（GNP）被中國超越後變爲世界第3位，然而，若目前的增長率今後仍如此的話，預計到2020年的時候將會趕不上不斷高度發展的印度、巴西以及俄羅斯。

兌換
由於對寬鬆貨幣政策的期待和貿易收支的赤字等，歷史性的日圓髙度升值轉變為日圓貶值的形勢。
因此對於國内的出口相關企業來説是順風的趨勢。
海外投資家在日圓貶值時購買日圓，儅日圓升值時賣掉，那麽就產生兌換收益。

物價
日本銀行已決定導入爭取物價上漲率2%的通貨膨脹目標。
該目標被認爲能“儘早實現”，有積極性的寬鬆貨幣政策將會預期延續。

東京的人口
雖然在日本整體人口減少，但往東京地區的人口卻不斷流入。
不僅是人口流入的社會增長，自然增長也依然持續，東京地區的人口和家庭戶數的增加預計會長期延續。

企業
東京是世界著名大企業最密集的一個城市。
排名在財富世界500強（Fortune Global 500）的企業，其所在地的各城市之中，東京最多。
東京48 北京44 巴黎19 紐約18 倫敦17

2. 日本房地產投資市場的概況

日本的房地產市場在全球排名第二，佔全世界的大約10%。

世界	26兆5590億美元

＜各地域＞
歐洲	36.4%
北美洲	28.4%
亞洲	27.0%
中南美洲	6.7%

＜各國＞
美國	25.4%
日本	10.1%
中國	7.0%
德國	6.1%
英國	6.2%
法國	4.7%
意大利	3.7%

亞洲太平洋地域的房地產投資的市場規模
日本	2兆6780億美元
中國	1兆8640億美元
澳洲	6560億美元
韓國	4670億美元
印度	3500億美元
新加坡	2410億美元
香港	2110億美元
臺灣	1980億美元
印尼	1890億美元
泰國	890億美元
馬來西亞	840億美元
新西蘭	730億美元

總囘報率恢復到大約4%，資本囘報率也有增長的趨向。

• 自2009年夏天以後，資本囘報率的下跌也開始遏止，有回轉的傾向。
  另外，包括在雷曼兄弟迷你債券事件（Lehman Shock）的前後，收益回報率以5%的水平保持著穩定。

上限利率再次上升至2005年的水平，此後持續著觀望狀態。

• 自2008年上半年爲止，日本市場的上限利率雖一直下降，但之後轉爲上升的趨向。
• 其後，至到2012年10月爲止雖處於持平狀態，而在住宅方面的上限利率卻有下跌的傾向。

3.房地產投資商品市場

於2001年9月開始的日本房地產上市投資信托（J-REIT）市場的時價總額已恢復到7兆日圓。

• 日本房地產上市投資信托（J-REIT）市場是於2001年9月上市了2個股票，以時價總額2,500億日圓起步的。
• 目前已成爲擁有39個股票，大約7兆日圓的規模。
  東京證券交易所的房地產投資信托（REIT）指數與房地產行業指數同樣，正在急速上升。
• 東京證券交易所的房地產投資信托（REIT）指數雖從2007年5月的最髙值大幅下滑了，但最近正在急速上升。

日本房地產上市投資信托（J-REIT）的股息收益率曾飆升到10%左右，但現在正下跌到大約3%。

• 收益率差價約於2.5%的水平。

4.辦公室市場

日本的商業房地產股票大約50%集中於東京地區、大阪地區和名古屋地區。

在日本的租賃辦公室市場上，東京區部佔有58%的股份，54,480,000 ㎡

大阪地區	17.8%
名古屋地區	5.5%

東京的空置率具有歷史性的髙水平，但一部分區域卻顯示有下降的傾向。

• “辦公室2003年問題”通過了經濟軟著陸的結果，空置率在2005年～2007年急劇下降。不過，由於雷曼兄弟迷你債券事件（Lehman Shock），狀況改變，飆升至超越8%。
• 其後，於2012年一部分區域的空置率開始下降，低於8%的地方也出現了。
  例如涉谷區、千代田區、中央區等。

在東京都中心的5個區，租金的下降已有所減緩。

2013年以後大型辦公室的供應告一段落，東京23區内就變成一年10棟左右。

• 2012年建成的佔地面積為1万㎡以上的大型辦公室有34棟，達181万㎡，為歷史上第三大的規模。
• 由於大地震的影響，預定在2011年竣工的5棟大廈延期至2012年完成。

上限利率雖然上升了，但依然是低於5%的水平。

• 自2000年前後開始，東京的辦公室市場的上限利率急劇下降。原因是許多股權投資者的參入，而且從貸款金融機構籌集資金也很容易。
• 2006年以後，丸之内的上限利率有3%左右，實際上是無法獲取的水平。雷曼兄弟迷你債券事件（Lehman Shock）之後雖然曾回轉上升，但一進入2009年就恢復了穩定，現在保持著一定水平。

5. 住宅市場

全家庭戶數之中大約2成是居住在租賃公寓，且有增加的傾向。

• 居住於租賃公寓（民營租賃房屋、共同住宅（非木造））的家庭戶數，在1988年有332万家庭戶數（總家庭戶數的9%左右），但是2008年增加到大約2.6倍的877万家庭戶數（全體的18%左右）。

租賃公寓的供應單位數一直是在超越住宅總單位數的增長率的水平。

• 以住宅的數量變化來看，租賃房屋的總數並沒有明顯增加，但租賃公寓（包括公營）卻超越了住宅總單位數的增長率。
• 因此，租賃房屋之中租賃公寓所佔的比例也增加了6成至7成。