日本房地产管理咨询服务处—— Lives有限公司（生活馆）

1. 日本的宏观经济形势

人口
由于生育率降低和高龄化，日本的人口逐渐减少，今后家庭户数也将趋向于减少。 人口在2005年已达最高峰。至2019年为止家庭户数虽会有所增加，但预计此后将有减少的趋向。

经济增长率
日本的经济增长率比其他主要国家低，预计今后也难以会有大幅度的经济增长。

2012年的时候
根据国际货币基金组织（IMF）预测，未来5年以内日本的国内生产总值（GDP）增长率将徘徊于1%左右。

2013年
通过政权交替，安倍（首相）的经济政策（大胆的宽松货币政策、有灵活性的财政政策、激发民间投资的增长战略）出台，提出了年均2%以上的经济增长目标。

2013年之后
东京奥运会的申办确定后，有关房地产和建筑进一步受到重新评估。在奥运会举办之前，铁道网和公路网的修建、体育馆和竞技场的建设、新酒店的建设也都将加速发展。

经济规模
日本的经济规模仍然很大，作为投资目标是不可忽视的。
名义上国民生产总值（GNP）被中国超越后变为世界第3位，然而，若目前的增长率今后仍如此的话，预计到2020年的时候将会赶不上不断高度发展的印度、巴西以及俄罗斯。

兑换
由于对宽松货币政策的期待和贸易收支的赤字等，历史性的日元高度升值转变为日元贬值的形势。
因此对于国内的出口相关企业来说是顺风的趋势。
海外投资家在日元贬值时购买日元，当日元升值时卖掉，那么就产生兑换收益。

物价
日本银行已决定导入争取物价上涨率2%的通货膨胀目标。
该目标被认为能“尽早实现”，有积极性的宽松货币政策将会预期延续。

东京的人口
虽然在日本整体人口减少，但往东京地区的人口却不断流入。
不仅是人口流入的社会增长，自然增长也依然持续，东京地区的人口和家庭户数的增加预计会长期延续。

企业
东京是世界著名大企业最密集的一个城市。
排名在财富世界500强（Fortune Global 500）的企业，其所在地的各城市之中，东京最多。
东京48 北京44 巴黎19 纽约18 伦敦17

2. 日本房地产投资市场的概况

日本的房地产市场在全球排名第二，占全世界的大约10%。

世界	26兆5590亿美元

＜各地域＞
欧洲	36.4%
北美洲	28.4%
亚洲	27.0%
中南美洲	6.7%

＜各国＞
美国	25.4%
日本	10.1%
中国	7.0%
德国	6.1%
英国	6.2%
法国	4.7%
意大利	3.7%

亚洲太平洋地域的房地产投资的市场规模
日本	2兆6780亿美元
中国	1兆8640亿美元
澳洲	6560亿美元
韩国	4670亿美元
印度	3500亿美元
新加坡	2410亿美元
香港	2110亿美元
台湾	1980亿美元
印尼	1890亿美元
泰国	890亿美元
马来西亚	840亿美元
新西兰	730亿美元

总回报率恢复到大约4%，资本回报率也有增长的趋向。

• 自2009年夏天以后，资本回报率的下跌也开始遏止，有回转的倾向。
  另外，包括在雷曼兄弟迷你债券事件（Lehman Shock）的前后，收益回报率以5%的水平保持着稳定。

上限利率再次上升至2005年的水平，此后持续着观望状态。

• 自2008年上半年为止，日本市场的上限利率虽一直下降，但之后转为上升的趋向。
• 其后，至到2012年10月为止虽处于持平状态，而在住宅方面的上限利率却有下跌的倾向。

3.房地产投资商品市场

于2001年9月开始的日本房地产上市投资信托（J-REIT）市场的时价总额已恢复到7兆日元。

• 日本房地产上市投资信托（J-REIT）市场是于2001年9月上市了2个股票，以时价总额2,500亿日元起步的。
• 目前已成为拥有39个股票，大约7兆日元的规模。
  东京证券交易所的房地产投资信托（REIT）指数与房地产行业指数同样，正在急速上升。
• 东京证券交易所的房地产投资信托（REIT）指数虽从2007年5月的最高值大幅下滑了，但最近正在急速上升。

日本房地产上市投资信托（J-REIT）的股息收益率曾飙升到10%左右，但现在正下跌到大约3%。

• 收益率差价约于2.5%的水平。

4.办公室市场

日本的商业房地产股票大约50%集中于东京地区、大阪地区和名古屋地区。

在日本的租赁办公室市场上，东京区部占有58%的股份，54,480,000 ㎡

大阪地区	17.8%
名古屋地区	5.5%

东京的空置率具有历史性的高水平，但一部分区域却显示有下降的倾向。

• “办公室2003年问题”通过了经济软着陆的结果，空置率在2005年～2007年急剧下降。不过，由于雷曼兄弟迷你债券事件（Lehman Shock），状况改变，飙升至超越8%。
• 其后，于2012年一部分区域的空置率开始下降，低于8%的地方也出现了。
  例如涉谷区、千代田区、中央区等。

在东京都中心的5个区，租金的下降已有所减缓。

2013年以后大型办公室的供应告一段落，东京23区内就变成一年10栋左右。

• 2012年建成的占地面积为1万㎡以上的大型办公室有34栋，达181万㎡，为历史上第三大的规模。
• 由于大地震的影响，预定在2011年竣工的5栋大厦延期至2012年完成。

上限利率虽然上升了，但依然是低于5%的水平。

• 自2000年前后开始，东京的办公室市场的上限利率急剧下降。原因是许多股权投资者的参入，而且从贷款金融机构筹集资金也很容易。
• 2006年以后，丸之内的上限利率有3%左右，实际上是无法获取的水平。雷曼兄弟迷你债券事件（Lehman Shock）之后虽然曾回转上升，但一进入2009年就恢复了稳定，现在保持着一定水平。

5. 住宅市场

全家庭户数之中大约２成是居住在租赁公寓，且有增加的倾向。

• 居住于租赁公寓（民营租赁房屋、共同住宅（非木造））的家庭户数，在1988年有332万家庭户数（总家庭户数的9%左右），但是2008年增加到大约2.6倍的877万家庭户数（全体的18％左右）。

租赁公寓的供应单元数一直是在超越住宅总单元数的增长率的水平。

• 以住宅的数量变化来看，租赁房屋的总数并没有明显增加，但租赁公寓（包括公营）却超越了住宅总单元数的增长率。
• 因此，租赁房屋之中租赁公寓所占的比例也增加了6成至7成。